Impossible de conduire un projet de construction de maison sans faire la connaissance du PLU : le Plan Local d’Urbanisme définit les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune où sera situé le bien… mais comment s’y retrouver dans ce document parfois complexe ? Suivez le guide !
Commençons dans un premier temps par rappeler ce qu’est vraiment le Plan Local d’Urbanisme. Il s’agit d’un document officiel, rédigé et approuvé soit au niveau de la municipalité (la mairie), soit au niveau d’un groupement de communes. Ce texte a pour vocation de fixer les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire concerné. Dit autrement, il définit les règles que doivent respecter l’ensemble des projets d’urbanisme sur une zone géographique donnée.
Dans les grands centres urbains, le PLU est généralement géré au niveau de la collectivité. Pour une maison neuve à Bruges ou Le Bouscat, il faut par exemple consulter le PLU de Bordeaux Métropole, dont les nombreux chapitres envisagent les contraintes spécifiques à chacune des communes de l’agglomération.
A quoi sert le Plan Local d’Urbanisme ?
Le PLU définit ce que l’on peut faire et ne pas faire au moment de construire une maison, un immeuble ou tout autre bâtiment. Son rôle est de favoriser la construction d’un paysage urbain cohérent capable de répondre aussi bien aux enjeux locaux qu’aux problématiques de développement durables.
En pratique ? Le PLU va par exemple déterminer quelle hauteur ne pas dépasser pour une construction nouvelle, pour éviter qu’un promoteur ne décide d’installer un immeuble en plein milieu d’un lotissement pavillonnaire. Il va également interdire l’implantation de certaines entreprises dans des zones résidentielles, définir les emplacements réservés à la voirie ou imposer un certain nombre de règles liées à la salubrité et à la sécurité (raccordement au tout à l’égout, arrivées d’électricité souterraines, etc.). C’est également lui qui précise quels sont les terrains constructibles et ceux qui font l’objet de contraintes particulières, liées par exemple à la nature du sol ou à une zone protégée.
Le PLU et les voisins
Le PLU précise enfin les règles de mitoyenneté qui s’appliquent sur les parcelles individuelles. Il spécifie par exemple à quelle distance minimale une construction doit se situer de la limite séparative entre deux terrains. Les règles de hauteur et de distance varient souvent selon la nature exacte du bâtiment, ses dimensions et la présence éventuelle de fenêtres, pour éviter la création de vis-à-vis gênants.
C’est encore le PLU qui encadre les bonnes pratiques liées aux clôtures, aux haies et aux plantations mitoyennes. Dans les zones urbaines, il est par exemple fréquent que la hauteur des haies et arbustes soit plafonnée quand ils se situent à proximité immédiate de la limite entre deux terrains. Là encore, la règle a vocation à éviter que les voisins se portent préjudice : imposer une limite en hauteur pour une haie de tuyas va protéger la parcelle mitoyenne de l’ombre portée.
Comment bien lire le PLU ?
Il s’agit souvent d’un document touffu, mais il n’est pas forcément difficile de s’y retrouver une fois que l’on comprend le fonctionnement ! Première précaution : assurez-vous de bien consulter la dernière version en date du PLU de votre ville. Les règles sont en effet susceptibles d’évoluer, surtout si votre projet de construction concerne un quartier en plein essor. Assurez-vous ensuite de bien localiser votre parcelle sur un plan cadastral pour déterminer la zone urbaine de laquelle vous dépendez. Les règles d’urbanisme varient en effet d’un quartier à l’autre au sein d’une même ville !
Ensuite, il va falloir trouver les informations correspondant à la nature exacte du projet. Les constructions neuves font généralement l’objet d’un chapitre spécifique, séparé de celui consacré aux extensions et surélévations de maisons existantes.
En résumé ?
La plupart des PLU fonctionnent par autorisation implicite : ils expliquent ce qui est formellement interdit et ce qui n’est autorisé que sous conditions. Pour tout le reste, vous avez théoriquement le feu vert, du moins tant que vous respectez les règles liées à l’aspect extérieur, aux clôtures, aux plantations, aux raccordements et aux espaces dédiés au stationnement.
Et s’il n’y a pas de PLU là où je veux faire construire ?
En l’absence de plan d’urbanisme local, c’est le règlement national d’urbanisme qui s’applique. Le fonctionnement est très similaire à celui d’un PLU.
N’hésitez pas à contacter l’une de nos agences si vous souhaitez étudier les règles de construction autour de Bordeaux, Châteauroux, Limoges, Guéret ou Montluçon.