Préalable indispensable à tout projet de construction, le financement passe le plus souvent par un prêt immobilier négocié auprès d’une banque ou d’un courtier. Quel type de prêt immobilier souscrire et comment s’assurer de bénéficier des meilleures conditions possibles ? Voici trois sujets à bien étudier avant d’entamer ses démarches !
Un prêt pour le terrain, la construction ou les deux ?
La première interrogation consiste à étudier le déroulé exact de l’acquisition, qui va lui-même dépendre des choix faits pour la construction. Une des options consiste à acheter une maison sur un terrain au travers d’une unique transaction, la vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), qui englobe l’ensemble. Dans ce cas, on envisage un financement global, chargé de couvrir l’intégralité du projet, mais avec un cout plus élevé.
Autre option : la transaction en deux temps, où l’acheteur amène son terrain et signe un contrat de CCMI loi 1990 avec un constructeur de maison individuelle pour la réalisation de son bien avec là aussi une unique transaction qui englobe à la fois la parcelle, la viabilisation, les raccordements, la maison et les taxes. Dans ce cas, on envisage un financement global, chargé de couvrir l’intégralité du projet. Cette solution est la plus économique et rassurante dans ses garanties. Là encore, la banque est en mesure d’accorder un prêt immobilier global couvrant à la fois l’achat du terrain et l’édification de la maison.
Dernière possibilité : l’acheteur achète son terrain et pilote lui-même la construction via un maître d’œuvre. On peut alors étudier la souscription de prêts distincts pour l’achat du terrain et la réalisation de la maison, mais mieux vaut se montrer vigilant sur les coûts et les garanties.
Pour aller plus loin, voir notre article Construction : CCMI OU maître d’œuvre ?
Remboursement différé et intérêts intercalaires
Dans l’ancien, c’est assez simple. Le montant du prêt est débloqué en une fois au moment de la transaction, quand le notaire procède à l’appel de fonds. Dans le neuf, le fonctionnement est légèrement plus complexe, ce qui provoque parfois la surprise des acheteurs.
En construction, le projet est financé progressivement, avec des appels de fond portant sur une fraction du montant total à chaque étape significative de la construction. La banque va donc libérer les fonds petit à petit au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
Dans ce modèle, le remboursement véritable du prêt ne commence qu’à la livraison de la maison finie. Ce fonctionnement vise à offrir une certaine flexibilité à l’emprunteur, en lui permettant par exemple de ne pas rembourser le capital dû et les intérêts alors qu’il paie toujours un loyer. Cependant, il se traduit aussi par des frais supplémentaires. La banque se rémunère donc pour l’avance de frais réalisée tout au long de la progression : c’est pour cette raison qu’on parle d’intérêts intercalaires !
Quelles aides pour financer la construction de ma maison ?
Il existe un certain nombre de dispositifs d’aide financière à l’achat ou à la construction d’une maison neuve, généralement accessibles sous conditions de ressources. Réservé aux primo-accédants, le prêt à taux zéro (PTZ) est certainement le plus connu : selon la zone dans laquelle est située le logement et le nombre d’occupants du futur foyer, il permet d’obtenir un crédit à 0% avec un plafond variant entre 20 et 40% du montant total du projet. On peut aussi citer des dispositifs comme le prêt action logement, à demander auprès de son employeur, ou le prêt d’accession sociale réservé aux revenus modestes. Ou pour faire la défiscalisation avec la LOI PINEL qui offre jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur 12 ans avec la possibilité de louer à votre famille.
Portée du financement, nature du remboursement, aides à la construction : trois sujets à ne pas négliger. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus.